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シリコンバレー住宅購入 1

シリコンバレー、ベイエリアは全米でも1,2位の家の値段の高い地域です。
裕福層の住む地域の値段が高いのは勿論ですが、一般庶民の住む住宅がこのエリア全体で高いのが地域の住人の悩みです。
私達は、数年前にこの地域で家を購入し、今回その家を売却、また、同じベイエリアに家を購入しました。 この経験を元に、この地域で住宅を購入する場合の手順や注意事項についてまとめてみます。
多分、私達も今後、もう一度くらいは家を買い換えると思うので、私達の覚書としてまとめるつもりですが、同じようにこのエリアで住宅購入を検討されている方の参考になれば幸いです。
 


記載内容は確認しながらまとめていくつもりですが、ご利用の際は再度ご確認ください。
また誤り、条件不足などがありましたら、遠慮なくご指摘ください。
まず、第一回目は、住宅購入にあたっての事前準備について。
事前準備で一番重要なポイントは、
1. 資金計画
2. 購入エリアの調査
でしょう。
今回はこの2点についてお話します。

資金計画

住宅購入にあたって、資金計画が一番のポイントであることは、日本もアメリカも変わりありません。 住宅ローンを組む場合の頭金の目安、その他の経費の見積もりなどは、日本で住宅ローンを組むときとほとんど同じです。 
このうち、アメリカ(特にベイエリア)で住宅購入する場合に注意する点は、ローン審査をできるだけ確実なものにしておく点です。
物件購入のオッファーを出すには、(購入物件価格に対して)ローン審査を行ってLenderから、QualifyもしくはPre-Approvalを取っておく必要があります。 
(つまり、売り手に対して私=買い手は、このローンを受けられる=物件を買うだけの資金があります。 という証明)  ところが、ベイエリアのマーケットは、かなりの売り手市場なため、 Qualify では、オッファーが受け入れられないケースが多いです。
気に入った物件を購入するには、 Pre-Approval まで取ってオッファーを出す方がよいでしょう。 
ローンの審査基準は、
1. 物件価格に対するローンの割合
2. クレジットスコア
3. 現金価値のある財産: 預貯金、株など
4. 収入、職歴
です。
1.はつまり、はじめに頭金をいくら支払うかです。 住宅ローンは物件価格の80%が限度になっているようで、 頭金20%を用意する が一般的な話ですが、頭金が多くなれば審査がより容易になります。
また、2.のクレジットスコアは、アメリカに生活している方がいろいろなところで直面する問題なので^^;詳細を調べたい方はググッてみてください。
3.については、株、投資信託など現在保有しているものプラス、その利益も含まれます。 ただし、名義はローンを借りる人の名義でなくてはいけません。 前配偶者との共同名義、他の家族との共同名義になっている場合は注意してください。 日本に持つ財産も(ローンを借りる人の財産であることを証明ができれば)、財産として含めることができるようです。
親族から、現金で援助をうけるような場合は、ローンを借りる人の口座に、ある一定間以上現金が保有されていることが必要のようです。(つまり直前に口座に振り込まれたものは認められない。)
4.ローン審査の基準は、収入については勿論ですが、職歴も関係するようです。
日本の場合は、 勤続年数 が審査基準のひとつだった思いますが、転職の多い(??)アメリカでは、転職によって会社が変わっても、同じ職種であれば問題ないようです。 

購入エリアの調査

次は、購入エリアの調査です。
ベイエリアで住宅を購入する場合は、個々の物件を探す前に、ある程度エリアを絞り込んでそのマーケットを調査することをお薦めします。
ベイエリアの住宅が高いことは既にお話しましたが、それでも1年の中、時期によってマーケットが値上がりしているときと、比較的落ち着いている時期があります。
また、ベイエリアは中規模の都市が集まった地域ですが、この地域のなかでも特に高い地域と少し安くなる地域があります。
事前の調査については、下記のようなサイトがお薦めです。
The Santa Clara County Real Estate Report
Santa Clara County Real Estate

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